不動産投資を始めるとき、購入した投資用物件をどのように賃貸管理していくかは非常に大切なポイントです。

賃貸管理の良し悪しは、空室率やトラブルの発生頻度に大きく影響するためです。

投資用物件を自主管理ではなく不動産管理会社に委託する場合、どの賃貸管理会社を選ぶかが最初の課題となります。

そこで今回は、賃貸管理を委託する不動産管理会社の選び方について解説します。

1.賃貸管理会社の業務とは

まず、不動産管理会社がどのような業務を担うのか、理解しておく必要があります。

賃貸管理に関する業務は大きく分けて、入居者管理・建物管理・資金管理の3つです。

3つの業務すべてを行う不動産管理会社は「プロパティマネジメント（PM）会社」といい、建物管理だけ行う不動産管理会社を「ビルマネジメント（BM）会社」と呼ぶこともあります。

不動産管理会社に依頼する業務が増えるほど、その分支払うべき委託料は増えます。

したがって、経費を節約したければビルマネジメント会社に、時間を節約したいならプロパティマネジメント会社に委託するというのが基本的な考え方です。

次に、不動産管理会社が担う3つの業務内容について詳しく説明していきます。

1-1.入居者管理

不動産の賃貸管理において「入居者管理」とは、文字どおり賃貸物件の入居者への対応を指します。

具体的には、空室が発生した場合の入居者募集から賃貸借契約の締結、入居後の家賃回収のほか、入居者からの日常的なクレーム処理などがあります。

入居者管理における代表的業務

• 入居者の募集
• 賃貸借契約の締結
• 家賃の回収
• 入居者からの日常的なクレーム対応
• 退去時の手続き

入居者の募集に関しては、空室が出てもすぐに埋まるような人気物件でない限り、客付け能力が高い不動産管理会社に委託した方が安心です。

建物管理を主な業務とする不動産管理会社の場合、客付け能力にあまり期待できないことがあります。

ただし、そのような管理会社であっても、積極的に賃貸の仲介業務を行う不動産会社へ募集を委託してくれるのであれば、それほど問題はないでしょう。

他方、入居者から日常的に入るクレームは室内の修繕などが絡むことも多いため、建物管理ができる不動産管理会社でないと対応が難しい場合もあります。

1-2.建物管理

建物管理の代表的業務

• 共用部の清掃、修繕、検査など
• 専用部の修繕、検査など

「建物管理」は日常的な共用部の清掃や補修などのメンテナンス業務がメインです。

特に共用部の清掃は、入居者の満足度を高めるうえでも建物の老朽化を防ぐうえでも重要です。

ただし、区分マンションの一部屋を保有している場合、通常は共用部の管理に関して、マンションの管理組合が管理会社を選定します。

したがって、区分マンション投資の際、建物管理を委託するのはもっぱら専用部に関する範囲に限られるでしょう。

専用部の建物管理としては、入居者から室内の不具合などのクレームを受け、修繕などの対応をすることが不動産管理会社の役割となります。

あわせて読みたい関連記事 ワンルーム投資で気を付けることとは？想定すべきリスクについて解説

1-3.資金管理

賃貸不動産の管理会社が行う「資金管理」とは、単に家賃を回収するだけでなく、不動産投資の資金繰りを不動産オーナーに代わって行うものです。

資金管理の代表的業務

• 賃貸における日常的な収支計画の立案、管理
• 大規模修繕などの長期計画の立案、管理

日常的な業務としては、敷金・礼金・家賃などの収入面と、修繕費・敷金返還など支出面の見通しを立て、賃貸不動産の利益が最大化するように管理します。

また、長期的には賃貸不動産の老朽化に備え、大規模修繕のための費用を積み立てることなども資金管理における業務の一環です。

賃貸物件の資金管理までをも不動産管理会社に委託するかは、投資家によって考え方が分かれるでしょう。

ただし、不動産のプロの意見も聞きながら安全に賃貸管理を行いたいオーナーにとっては、資金管理を担える不動産管理会社は心強い存在となり得ます。

2.賃貸管理会社を選ぶときの3つのポイント

実際に賃貸不動産の管理会社を選定する場合に注目すべき3つのポイントについて説明します。

2-1.賃貸募集のノウハウがあるか

上でも説明したとおり、不動産管理会社によって賃貸募集のノウハウの有無が異なります。

最近では不動産投資を始める人が増えたこともあり、エリアによっては賃貸物件が供給過剰なため、入居者からの申込みを待っているだけでは空室が埋まらないことも少なくありません。

そういった場合、委託した不動産管理会社に入居者募集のノウハウがあるかは重要なポイントです。

また、以前と比べるとインターネットで賃貸物件を探す入居者が増えています。

管理会社に不動産賃貸募集のポータルサイトなどのITツールを適切に活用する能力があるか、確認した方がよいでしょう。

2-2.長年の実績があるか

賃貸不動産の管理では建物の管理だけでなく、入居者の募集や日常的なクレーム対応など多岐にわたる業務を適切にこなす必要があります。

他方で、不動産管理業務は宅地建物取引業法の適用外のため、管理会社の能力は玉石混交という事情もあります。

このため、賃貸不動産の管理経験が豊富で信頼のおける管理会社を選定することがとても大切です。

賃貸管理会社の経験や信頼性を判断するのは難しいですが、長年の実績があるかどうかは一つの判断材料となります。

同じエリア内で長年営業している不動産管理会社であれば、過去に大きなトラブルもないとの推認が働きます。

また、不動産投資家どうしの人脈があれば、口コミ情報を確認することも一つの方法です。

2-3.エリアに関する情報があるか

入居者の募集を不動産管理会社に委託する場合、エリアに関する情報を持っていることは大きな武器となります。

同じ町内であっても、エリアによって入居希望者からの人気に偏りがあることもあります。

不動産投資家はそのような情報を管理会社から入手できると、賃料の設定などで参考にできるでしょう。

また、客付けにおいては小学校などの学区に関する情報や治安に関する情報、スーパーの場所など生活に関する情報があると、入居希望者に対して物件の魅力を積極的に伝えることができます。

このため、エリアに関する情報を有している不動産管理会社は客付け能力も高いことが多く、その意味でも、同じエリア内で長年営業している不動産管理会社は安心といえるでしょう。

3.注意すべき不動産管理会社の2つの特徴

不動産管理会社を選定する際に、気をつけたほうが良いタイプの管理会社について説明します。

ここで説明する特徴があったからといって絶対にだめということではありませんが、一つの判断材料として参考にしてください。

3-1.委託料が極端に安い業者には注意

不動産管理会社に支払う委託料が多いと不動産投資の利益を圧迫するため、委託料は安い方が良いようにも思われます。

しかし、賃貸不動産の管理業務は基本的に労働集約型の仕事です。

人件費には一定の下限があるため、相場よりも極端に委託料が安い管理会社は手抜きをしている可能性が否定できません。

また、悪質な管理会社になると、不動産オーナーの知らないところで入居者に礼金などを多めに請求し、差額を自分の収入としているケースがあるともいわれています。

管理会社が不適切な対応をしていれば、入居者からのクレームが発生して退去につながり、最悪の場合には訴訟に巻き込まれる可能性もあります。

このため、極端に委託料が安い場合には、なぜその金額で管理業務ができるのかを十分に検討したうえで選定したほうがよいでしょう。

3-2.サブリースに注意

一般的な不動産賃貸では不動産オーナーと入居者が直接、賃貸借契約を締結します。

これに対して「サブリース」と呼ばれる仕組みでは、不動産オーナーは不動産管理会社と物件の賃貸借契約（特定賃貸借契約）を締結し、管理会社がその物件を転貸するかたちで入居者と転貸借契約を締結します。

不動産管理会社の中には「家賃保証」をうたって管理業務をすべて引き受ける業者がいます。

このような業者の多くは、サブリースによるものです。

サブリースの仕組み自体は以前から不動産業界で行われてきたものです。

しかし、女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」の管理をしていたサブリース業者が引き起こした事件も記憶に新しいところでしょう。

サブリースに関してはこの事件のほかにも、相場よりも高い修繕費用や建築費用を支払わされたり、家賃保証があるから安心と考えていたのに後からその家賃を減額されたりといったトラブルが多く発生しています。

このため、サブリースを検討する際には契約内容を十分に理解しておくことが重要です。

あわせて読みたい関連記事 サブリースの法的問題と規制法とは？弁護士がわかりやすく解説

4.賃貸住宅管理業は登録制へ

サブリース業者の問題が多発したことから、2020年6月12日に賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が成立しました。

この法律では、サブリースの特定賃貸借契約に関する誇大広告などの不当な勧誘を規制しています。

また、不動産取引における重要事項説明義務と類似した義務が、サブリース業者にも課されることになります。

このほか、サブリース業者だけでなく一般の不動産賃貸の管理を行う会社について、登録制度が新設されました。

これまで不動産賃貸管理は宅地建物取引業法の適用対象ではなかったため、悪質な業者も存在していました。

今後は賃貸管理業者に登録が必要となり、行政の監督下に置かれることになるため、不良業者を排除することが期待されます。

5.まとめ

不動産管理会社は入居者との対応など賃貸管理において重要な業務を担います。

このため、良い賃貸管理会社を選定することが重要です。

実際には今回取り上げたポイント以外にも、会社の雰囲気が良いなど直感的な判断も大切です。

また、委託した後に不審な点がある場合はすぐに管理会社に問合せをするとか、問題がありそうであれば管理会社を変更するなど、機動的な対応が必要になることもあるでしょう。

実物の不動産投資においては、不動産管理会社に丸投げとはいかないことが通常です。 このような賃貸管理に労力を割くことに抵抗を感じる場合、実物不動産への投資よりも不動産投資ファンドなどへ投資したほうが良いこともあります。

投資家自身の価値観や投資方針にあった投資方法を選択することが大切です。