不動産売買において、取引価格に大きな影響を与えるのが「道路付け」です。

道路付けとは、取引の対象となる土地が道路とどのように接しているか、ということです。

道路付けが建築基準法上の基準を満たしていない土地の場合、原則として建物を建築できません。

どのような道路と接していればよいかは建築基準法で細かいルールが定められています。

その中でも、不動産取引においてよく目にする道路として「法42条2項道路」というものがあります。

法42条2項道路について正確に理解するためには、建築基準法上の「道路」とは何かを知ることが必要です。

そこで、建築基準法が「道路」や「接道義務」についてどのように定めているかを説明した上で「法42条2項道路」とは何かを解説します。

1.法42条2項道路とは

建物を建設する際に敷地との接道が求められる建築基準法上の「道路」はどのような道路でもよいわけではありません。

以下では、建築基準法における「道路」の持つ意味を含めて「法42条2項道路」について詳しく説明します。

1-1.接道義務とは

建築基準法上の「道路」に該当するか否かは、その道路に接する土地の価値を決める上で非常に重要なポイントとなります。

なぜなら建築基準法43条において、都市計画区域及び準都市計画区域内にある建築物の敷地は、建築基準法上の「道路」と2メートル以上接しなければならないと定められているためです。

これを「接道義務」といいます。

建築基準法上の接道義務を満たさない土地の上に建物を立てようとしても、建築の許可が下りません。

建築物を建てるための利用ができないと、土地の経済的価値は非常に低くなります。

不動産売買においてときどき目にする「再建築不可」の物件は、接道義務を満たさないことが大半の原因です。

1-2.法42条2項道路とは

接道義務を満たす「道路」とは、建築基準法42条1項において、原則として幅員4メートル以上のものであることが定められています。

建築基準法が、幅員4メートル以上の道路と接する事を求めた理由はおもに次の通りです。

• 災害時の避難路の確保
• 緊急車両の通行
• 日照、通風などの住環境の維持

特に、道路の幅員が4メートル未満である場合には救急車や消防車など緊急車両の通行が困難であるため、火災や急病人などが発生した際に人命に危険を及ぼすリスクがあります。

このため、幅員4メートル以上の道路と接しない宅地には、建物を建てて人が住むことのないようにしたのです。

しかし、接道義務を定める建築基準法が施行されたのは昭和25年（1950年）です。

この時代の住宅街は狭い路地に形成されていることがよくありました。

そのため建築基準法施行当時にすでに存在していた宅地は、建築基準法上の接道義務を果たしていないものが多かったのです。

とはいえ、既存の建物を取り壊して幅員4メートルの道路を新たに敷くよう求めることは現実的ではありません。

そこで、建築基準法42条2項は、以下の条件をすべて満たす道路について幅員4メートル未満であっても建築基準法上の「道路」とみなす特例を設けました。

• 建築基準法施行前から使用されていた道路であること
• 特定行政庁（知事や市長等）が道路として指定したこと

この建築基準法42条2項の特例によって「道路」とみなされた幅員4メートル未満の道路を、慣習的に「法42条2項道路」と呼びます。

「2項道路」や「みなし道路」と呼ばれることもあります。

2.法42条2項道路はセットバックが必要

法42条2項道路であれば、幅員4メートル未満であっても土地上に建物を建築することができます。

ただし、一般の幅員4メートル以上の道路にはない法42条2項道路特有の制約として、セットバック義務がありますので注意が必要です。

2-1.セットバックの義務とは

前述したとおり、法42条2項道路は特例で建築基準法上「道路」として扱うことができ、建物の建築が可能とされています。

その反面、法42条2項道路に接道している敷地については建築物の建て替え時に、既存の道路の中心線から水平距離2メートルの線を道路の境界線とみなし、境界線とみなされたラインまで敷地を後退（セットバック）させる必要があります。

つまり、既存の建物を利用するだけであれば影響はありませんが、建物を取り壊して再建築する際には接している道路が幅員4メートルとなるラインまで、宅地のセットバックが必要です。

なお、法42条2項道路の反対側が川、崖、線路などである場合には、道路の中心線からではなく、川、崖、線路などと道路との境界線から4メートルのラインまで後退が求められます。

要するに、建築基準法42条2項によって幅員4メートル未満の道路であっても特例的に宅地としての利用が認められる一方、再建築という状況の変化が生じた場合には、本来あるべき幅員4メートル以上の道路となるように土地を提供する義務を負うというわけです。

このため、建物の再建築をする場合にはセットバック部分に相当する土地を利用できなくなります。

特に都市部の土地はわずかの面積であっても経済的価値が高いため、セットバックによって利用できなくなる土地を金銭換算するとそれなりの損失となることがあります。

また、セットバックした部分には当然ながら建築物を建てられません。

再建築をすると既存の建物よりも狭い建物しか建築できない可能性もあります。

もともとの土地が狭い場合には、セットバック後に建物の建築ができないことにもなりかねません。

建築できる状況であっても、セットバック後に20坪未満となるなど、土地面積が宅地としてあまりに狭い場合には土地を売却しようにも買い手がつきにくく、土地の経済的価値が大きく損なわれることもあります。

したがって、法42条2項道路に接道している土地を購入する場合は、接道義務を果たしているからといって、まったく問題がないとは限りません。

セットバックによって利用できなくなる土地がどの部分かをよく確認したうえで、土地購入の判断をする必要があります。

3.法42条2項道路の確認方法

実際に土地を購入する際、法42条2項道路であるか否かをどのように確認すればいいのでしょうか。

具体的な手順を以下で説明します。

3-1.売主からの情報提供

購入を検討している土地に接している道路が法42条2項道路であるか否かは、土地の所有者である売主からの情報提供によって判明することが多いでしょう。

土地売買の重要事項説明書には「敷地等と道路の関係」という項目内で、セットバック部分があることが記載されます。

このような記載を手がかりに、法42条2項道路と接している土地であることを把握できます。

もっとも、実際の不動産取引で重要事項説明書を受け取るのは売買契約の直前であることが珍しくありません。

このため、不動産の購入を検討し始めた時点で、売主に対して確認しておくとよいでしょう。

3-2.役所における調査

上で説明したように、不動産取引において、土地にセットバックの負担があるか否かは売主が買主に対して説明すべき事項です。

もっとも、不動産を購入する場合には間違いがあってはいけないため、基本的には買主自身でも道路についての調査を行っておいた方がよいでしょう。

土地と接する道路の状況を調べる場合、道路が所在する市区町村の役所において道路図などを閲覧することが一般的な方法です。

その際、購入を予定している土地の「地積測量図」も用意しておくとよいでしょう。

地積測量図とは、土地の面積（地積）の測量結果を明らかにする図面であり、法務局で取得できます。

そのうえで、道路図において法42条2項道路の中心線がどこになるかを確認します。

道路の中心線がどこに設定されているかは道路によって異なるため、必ず役所で確認するようにしましょう。

4.まとめ

不動産売買において道路は非常に重要です。

土地を宅地として利用するためには、建築基準法上の基準を満たす道路と接していなければいけないためです。

このことは、不動産取引に関わるのであれば基礎知識として知っておくべきでしょう。

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不動産投資の中でも、ワンルームマンション投資であれば道路に関する知識がなくてもそれほど支障はないかもしれません。

しかし、土地を購入してアパート経営をする場合や、戸建て住宅を不動産投資の対象とする場合には、道路に関する理解は必須です。

現地では問題なく接道しているように見えても、図面では道路と宅地の間にごくわずかな第三者の所有地が入り込んでいて、接道義務を満たしていないというケースがあります。

また、格安で売り出されている再建築不可物件を、リフォームなどによって投資用の賃貸物件として利用する場合、再建築不可の原因が道路にあると、不動産購入の際に金融機関からの融資を受けられないこともあります。

このため、宅地を購入する場合には道路に関して入念な調査をすることが重要です。