用途地域とは？土地を活用する前に知っておきたい基礎知識
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土地の活用を考えたときに「用途地域」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
用途地域とは、エリアごとに建築できる建物とできない建物を定めたもので「住居系」「商業系」「工業系」からなる13の地域に分類されます。
用途地域を知ることでどういった建物が建築できるのかわかるだけでなく、建ぺい率や容積率、高さ制限についてもあらかじめ把握できるでしょう。
今回の記事では用途地域の概要はもちろん、その中身についてもわかりやすくまとめてみました。
用途地域は地域ごとに建物のつかいみちを定めたもの
用途地域は、計画的な市街地を計画するために用途に応じて分けられたエリアのことで、13地域から成り立ちます。
各エリアでは建てられる建物の種類や大きさが決まっているため、検討している用途の建物が建築可能かどうかを前もって把握可能です。
また、用途制限は建ぺい率や容積率、高さ制限にも影響を及ぼします。
そのため、建築する前に用途地域を調査することは欠かせないでしょう。
都市計画と区域区分
用途地域をより正しく理解するために「都市計画法」と「区域区分」について知っておく必要があります。
都市計画法とは、国が都市の健全な発展と秩序ある整備を掲げた、都市整備のための法律です。
この法に基づき、都道府県知事が「都市計画」を策定し、地域を以下3つのエリアに分けます。
- 都市計画区域：積極的に街づくりを行っていこうと考えているエリア
- 都市計画区域外：人口増加や流入があまり見込めず、街づくりを見送るエリア
- 準都市計画区域：今後発展する見込みがあるため、一定の制限を設けておくエリア
そして、上記のうち「都市計画区域」は更に次の3つに大別されます。
- 市街化区域：既に市街地を形成している、あるいは今後優先して街づくりを進めるエリア
- 市街化調整区域：農地や森林などの保全に力を入れるエリア
- 非線引き区域：街づくりを進める予定ではあるが、当面は現状維持とするエリア
このうち「市街化区域」では先に述べた用途地域を必ず定めなければいけません。（市街化調整区域では原則として用途地域を定めず、非線引き区域では任意となる）
用途地域は大きく3つのタイプに分けられる
用途地域は13種類あると述べましたが、大きく3つのタイプに分けられます。
- 住居系：13地域ある中の8地域が該当し、住環境が優先されるエリア
- 商業系：2地域が該当し、主に商業施設が立ち並ぶエリア
- 工業系：3地域が該当し、主に工場の利便性を高めることを目的としたエリア
ここではタイプ別に詳しく見ていきましょう。
住居系の8地域
住居系の用途地域に該当するのは以下の8つです。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 田園住居地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
基本的に上に位置するほど制限が厳しく、下に行くほど建物の種類が混雑します。
第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域は、名前からわかるように低層住宅のための地域です。
このエリアに建てられる建物は高さが一定に制限されていますが、要件を満たせばアパートも建てられます。
また、店舗については住居兼用の建物かつ店舗部分の床面積の合計が50㎡以下かつ建築物の延べ面積の2分の1未満の制限が定められています。
建物の種類については、一定の要件を満たす住宅のほか、小中学校や高等学校、保育所、老人ホーム、診療所などが認められています。
第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域は、先に述べた第一種低層住居専用地域と大きな違いはありません。
しかし、一定の店舗について単体での建設が可能であり床面積の要件が150㎡以下までに緩和されているため、日用品販売店舗や喫茶店、理髪店などが建てられます。
田園住居地域
田園住居地域は2018年4月、25年ぶりに追加された用途地域です。
田園住居地域は都市農地があるエリアにおいて、田園と市街地の共存を図ることを目的として設けられました。
建物の制限的には低層住宅専用地域に近いものの、農地の開発や建築等を行う場合、市町村長の許可が必要となります。
なお、500㎡以内の農産物直売所、農家レストラン、自家販売用の加工所等や農産物の生産、集荷、処理または貯蔵のための施設が建設可能です。
第一種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域は、主に中高層住宅のための地域です。
日照などを確保するための各種斜線制限はあるものの建物の高さ制限はなく、2階建て以内かつ床面積500㎡以下であれば銀行の支店や飲食店などの店舗も建てられます。
また、病院や大学、専門学校なども建設可能です。
第二種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域は主に中高層住宅向けの地域です。
第一種中高層住居専用地域で建築可能な建物に加え、2階建て以内かつ床面積1,500㎡以下の店舗や事務所が建てられます。
中規模の商業施設が建てられることから、生活利便性を重視する人には向いているエリアでしょう。
第一種住居地域
住環境を守るために定めた地域であり、前述した第一種・第二種中高層住居専用地域で建築可能な建物はすべて建てられます。
ほかにも床面積3,000㎡までの店舗や事務所、ホテルなども建設可能です。
また、床面積が50㎡以下であれば自動車修理工場など一部の工場が建設できます。
第二種住居地域
第二種住居地域は、第一種住居地域で建設可能な建物に加え、大型の事務所も建てられます。
オフィスや商業施設も多く騒がしい地域のため、どちらかといえばファミリー層向けのエリアではなく、若い夫婦の二人暮らしや一人暮らしなどに向いた場所でしょう。
準住居地域
準住居地域は住居系の用途地域の中でも、比較的制限が緩いエリアです。
準住居地域は都市計画法第九条で以下のように定められています。
準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
つまり、準住居地域は道路の沿道としての特性と住居の環境保護といった2つの特性を有しているといえるでしょう。
商業系の2地域
住居系に続き、商業系に該当する地域として以下2つが挙げられます。
- 近隣商業地域
- 商業地域
さっそく見ていきましょう。
近隣商業地域
近隣商業地域とは、近隣に住む住民が日用品や食料品の買い物に困らないよう、店舗の利便性を高めることを目的とした地域です。
そのため、駅前や大きな道路など利便性がよいエリアの周辺に商店街や商業施設が立ち並んでいる場合、近隣商業地域に指定されている可能性が高いといえます。
近隣商業地域は準住居地域よりもさらに制限が緩和されています。
また床面積150㎡以下で危険性や環境に対する悪影響がないと認められた工場や、床面積300㎡以下の自動車修理工場も建築可能です。
商業地域
商業地域は、先に述べた近隣商業地域よりもさらに制限が緩和された地域です。
近隣商業地域で建設可能な建物に加え、風俗施設も建てられます。
工業系の3地域
工業系の3地域は以下の通り。
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
いずれも工場などを建てることを目的とした地域ですが、最後の「工業専用地域」を除いて住宅を建てることが認められています。
準工業地域
準工業地域は、主に軽工業を扱う工場やサービス施設を対象としています。
危険性や環境に対する影響が大きい工場を建てることはできませんが、大半の工場は建てられると考えてよいでしょう。
また、住宅やホテル、映画館などのアミューズメント施設、病院、教育施設などわたしたちの生活に必要な施設も建築可能です。
工業地域
工業地域は湾岸地域が指定されていることが多く、どんな工場でも建てられます。
住宅や店舗も建築も可能ですが、その一方で病院や教育施設、ホテルなどは建てられない点をおさえておきましょう。
工業専用地域
工業地域と同じく、あらゆる工場を建設可能ですが住宅を建てることはできません。
また、カラオケボックス以外のアミューズメント施設や物品販売店、飲食店も建設不可能です。
用途地域の調べ方
用途地域の調べ方は主に以下の3つです。
- インターネットで調べる
- 不動産会社に尋ねる
- 自治体に確認する
昨今ではインターネットの発達により「用途地域マップ」などサイト上で用途を確認できるようになりました。
また、インターネットで用途を調べられる自治体も増えています。
参考：都市計画情報等インターネット提供サービス（東京都）
とはいえ、まだネット検索に対応していない自治体も多く、手間を考えれば役所や不動産会社に尋ねたほうが早いでしょう。
用途地域がまたがる土地は広くかかった方の規制が適用される
用途地域はエリアごとに決まっているとお伝えしましたが、中には敷地が2つの用途地域にまたがっているケースがあります。
その場合、建物の用途制限は敷地の過半を占める部分の規制が適用されるので、覚えておきましょう。
なお、建ぺい率や容積率は用途地域ごとの敷地面積の割合によって加重平均されます。
高さ制限に関しては建物がある場所上の用途地域に該当する規制が適用されるため、建物自体が2つの用途地域にまたがる場合、建物のどの部分が用途地域の境界であるかを確認し、それぞれの規制に対応しなければなりません。
まとめ
土地を活用する前に知っておきたい「用途地域」についてお伝えしました。
途地域はインターネットで調べられるほか、不動産会社や自治体に尋ねることで確認できます。
13ある用途地域のうち、どこに該当するのかを正しく理解し、土地の有効活用に活かしましょう。
