不動産の小口投資とは？仕組みやメリット・デメリットについてまとめてみました
この記事の目次
不動産投資と聞くと、初期費用としてある程度まとまった資金が必要なイメージをもつ方も多いかもしれません。
しかし、不動産投資の中でも「不動産小口化商品」であれば、元手金が少なくても不動産投資を始めることができます。
そこで今回の記事では、不動産の小口化投資商品の仕組みやメリット、デメリットについてまとめてみました。
1.そもそも不動産の小口化投資とは
小口投資とは昨今人気が高まっている不動産投資手法で、ひとつの不動産を小口に分けて複数の出資者から資金を募ったうえで投資をし、そこで得た運用益を出資者に還元する手法のことです。
なお、不動産の小口化商品は不動産特定共同事業法に基づく投資商品として販売されています。
通常の不動産投資では土地と建物をあわせて数千万の初期費用が必要となることも珍しくありませんが、不動産の小口化商品であれば1口数百万円程度から投資を始められます。
そのため、今まで不動産投資を費用面から敬遠していた人でも取り組みやすく、また初心者でもはじめやすいといえるでしょう。
そんな小口投資ですが、対象となる商品は契約の形態に応じて大きく3つに分けられます。
2.不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品は3種類に分けられる
小口化投資商品として、次の3つの種類が挙げられます。
- 匿名組合型
- 任意組合型
- 賃貸型
さっそく、それぞれの特徴についてみていきましょう。
匿名組合型
「匿名組合型」は、次のような流れで運用を行います。
- 各投資家が不動産特定共同事業者（営業者）との間で匿名組合契約を締結する
- 投資家が不動産特定共同事業者（営業者）に対して出資を行う
- 出資金を元に不動産特定共同事業者（営業者）は自身の所有する不動産の管理・運用をする
- 不動産特定共同事業者（営業者）は当該不動産の運用で得た利益を投資家に還元（分配）する
匿名組合型の特徴として、投資対象となる不動産の所有権は不動産特定共同事業者（営業者）が有しているため、直接的には登記費用等の負担がないことが挙げられます。（組合費用として間接的に費用の負担をすることがあります。）
また、匿名組合契約は、投資家と不動産特定共同事業者（営業者）の二者間で締結される契約です。
投資家同士が契約関係となることはなく、誰が投資をしているか外部からはわからないことになります。また、不動産登記簿に投資家の氏名が登記されることもないことため匿名性が高いといえるでしょう。
太陽光発電ファンドにおける匿名組合とは何か？投資家が知っておきたい基礎知識を解説今現在、不動産小口化商品としてもっともメジャーなのがこの「匿名組合型」とされ、その多くは短期の商品です。（運用期間は長くても10年程度）
そして多くの商品では、「優先劣後構造」を採用していることから、元本の安全性も比較的高いといわれています。
優先劣後構造とは、収益の還元や元本の償還を優先的に受けられるものと劣後するものにわける商品設計をいいます。
近年、不動産特定共同事業法の改正によって電子取引業務が創設されたことから、不動産小口商品よりもさらに小額（1口1万円程度）で投資ができるサービスとして不動産クラウドファンディングが誕生しました。
不動産クラウドファンディングも匿名組合型の商品の1つです。
1棟所有の不動産投資と比べるとリターンは小さくなるものの、リスクが低いことから投資初心者および、短期で金融資産の運用をしたいと考えている方におすすめです。
不動産クラウドファンディングとは？仕組みやリスクについて解説任意組合型
「任意組合型」は、次のような流れで運用を行います。
- 投資家は当該不動産の共有持分を購入する
- 投資家および不動産特定共同事業者で任意組合契約を締結する
- 投資家は購入した共有持分を任意組合に現物出資
- 不動産特定共同事業者は任意組合の代表（業務執行組合員）として当該不動産の管理・運用をする
- 不動産特定共同事業者（業務執行組合員）は運用で得た利益を各投資家に還元（分配）する
任意組合型では、投資家および不動産特定共同事業者が任意組合契約を締結します。ここでは匿名組合型と任意組合型の主な違いを3つ解説します。
1つ目は投資家が共有部分の所有権を取得することです。
匿名組合型は不動産特定共同事業者（営業者）に対する債権（利益配当請求権や出資金返還請求権）を有するにすぎないのに対し、任意組合型は不動産の共有持分を取得した後、現物出資をするのが最大の特徴でしょう。
なお、現物出資した組合財産は各組合員が合有することになります。
実際に管理・運用を行うのは不動産特定共同事業者（業務執行組合員）となりますが、共有持分の購入者は投資家であることから、共有持分の取得時に登記簿には投資家の名前が記載されます。
そのため、匿名性はありません。
また、一度共有持分を取得することから、印紙税や不動産取得税がかかり、共有持分の登記（取得時所有権移転）や現物出資の登記（出資時所有権移転）をする関係で登録免許税や司法書士費用などある程度の費用が直接発生する点も、匿名組合型との違いでしょう。
2つ目は他の投資家との間に契約関係が存在することです。
匿名組合型では投資家と事業者の二者間の契約でしたが、任意組合型は投資家が相互に組合契約を締結します。そのため、投資家相互間での匿名性はありません。
また、匿名組合は有限責任であるのに対し、任意組合は無限責任となります。
匿名組合と任意組合の違いについては、関連記事で詳しく解説しています。
匿名組合と他の組合形式との違いは？投資家が知っておきたい基礎知識を解説3つ目は所得区分の違いです。匿名組合型では得られた利益が雑所得となりますが、任意組合型では得た利益が不動産所得に該当します。
任意組合型では資産として不動産を所有している状態に近く、運用期間が長期にわたる商品が多く展開されています。
昨今ではその特徴を活かし、相続税や贈与税の節税商品としてPRされることも増えてきました。
短期投資を目的とするなら匿名組合型、税対策を目的とするなら任意組合型が適していると覚えておくとよいでしょう。
賃貸型
最後に「賃貸型」ですが、これは複数の投資家が不動産の共有持分を取得し、当該不動産を不動産特定共同事業者に貸し出し、代わりに管理・運営をしてもらう仕組みのことです。（任意組合型と同じく、持分を持つ投資家の名前が登記に記載されます）
なお、不動産特定事業に該当する共有持分の賃貸は、宅地建物取引業者が、賃貸または賃貸の委任の目的となることを示して共有持分を販売等（代理・媒介を含む）した場合に限られます。
仕組みは似ていますが、相続等で共有関係になった不動産を業者に貸し出し、管理運営してもらう行為（サブリース）は、不動産特定共同事業には該当しません。
また、不動産の区分所有権を販売し、販売した業者やその関連会社が一括借り上げ（サブリース）を行う区分不動産共同投資も現行法では不動産特定共同事業ではありません。
上述した「任意組合型」と異なる点を1つ説明します。
任意組合型は、取得した共有持分を組合に現物出資しますが、賃貸型は、共有持分を有したまま共有者全員の同意のもと不動産特定事業者に賃貸します。
賃貸型では不動産特定共同事業者は当該不動産の所有権を有さず、あくまで運営・管理のみを行うといった特徴があります。
また、物件を管理する不動産特定共同事業者が万が一破産してしまったとしても、投資家の共有持分が失われることはありません。
ただし、共有物の変更（処分）・管理・保存行為の意思決定には民法上のルールがあり、投資という目的で投資家同士が共有関係となる賃貸型の場合、不動産特定共同事業者が破産するとその後の意思決定が困難になることが想定されますので覚えておくといいでしょう。
上述した理由から賃貸型で販売されるケースは多くありません。
しかし、区分不動産共同投資に関して不動産特定共同事業として規制をしていく議論がされていますので、今後の動向は見逃せません。
なお、賃貸型で得られた利益は不動産所得に該当します。
3.小口投資のメリット
さて、ここまで小口投資の仕組みや種類についてお伝えしましたが、具体的に小口投資の主なメリットは、次の5つです。
- 少額の資金で投資を始められる
- 優良物件に投資できる
- 物件の管理・維持・運営をプロに任せられる
- 分散投資が比較的容易にできる
- 相続税や贈与税の節税になる（※任意組合型の場合）
それではそれぞれのメリットについて説明します。
メリット1.少額の資金で投資を始められる
小口投資の最大のメリットともいえるのがこの、少額の資金で投資を始められることでしょう。
通常の不動産投資では、物件や土地の購入で数千万円の初期費用が必要となることも珍しくなく、また金融機関から融資を受けなければならないことほとんどです。
その点、小口投資では個人でなかなか投資をすることが難しい大型の不動産に対し、数百万円といった少額の資金で参入できるといった利点があります。
メリット2.優良物件に投資できる
先ほど軽くお伝えしたように、本来なら投資対象とすることが難しい優良物件に投資できるのも、小口投資ならではの魅力といえます。
たとえば、以下のような物件は一般的に需要が高く、空室リスクや賃料の変動に悩まされる必要が少ないとされます。
- 駅チカで交通の便がよい
- 近くに大型の商業施設があり日常生活に不便がない
- 都内の一等地にある
しかし、当然ながら一般的な不動産と比較しても非常に高価であり、なかなか手を出すことができないでしょう。
小口投資であれば、そういった不動産であっても数百万円ほどで投資することができます。
メリット3.物件の管理・維持・運営をプロに任せられる
通常の不動産投資では、購入後の物件にかかる一連の管理・維持・運営を自ら行わなければなりません。
不動産のメンテナンスや修繕費用はもちろん、場合によっては入退去のトラブルや家賃回収も自身で行う必要が出てきます。
専業で不動産投資をしているのであればともかく、仕事や育児と両立してそれらの対応をすることはそう簡単なことではありません。
また、投資に関する知識はもちろん、財務や法律に関する知識も身につけなければならないでしょう。
小口投資であれば、不動産のプロである業者に管理や維持、運営を任せられるので、負担を大幅に抑えることができます。
そのため、サラリーマンやOLをはじめ、家事や育児で忙しい主婦の方にもおすすめの投資手法といえるでしょう。
メリット4.分散投資が比較的容易にできる
小口投資は少額で投資できることから、立地条件や場所、そして建物の構造が異なる複数の物件に投資が可能です。
不動産投資をするとき、一点に集中して物件を所有することは、あまりおすすめできません。空室リスクはもちろん、災害や周辺環境の変化などでも賃料が大幅に乱高下するからです。
そのため、分散投資が極めて重要となってくるのですが、小口投資であればそれほど金銭の負担なく取り入れられるでしょう。
メリット5.相続税や贈与税の節税になる（※任意組合型の場合）
小口化投資商品のうち、「任意組合型」であれば相続税や贈与税の節税として活用できます。
相続が発生した際、現金であれば額面が評価額となりますが、不動産の場合には次のようになります。
- 土地：路線価方式または倍率方式で定めた評価額（路線価方式を用いる場合がほとんど）
- 不動産：固定資産税評価額に1.0を乗じた額
「路線価」は毎年7月頃に国税庁が公表する土地の評価額のことで、地価公示価格の80%程度と言われています。
そのため、一般的に時価と比べて低額になることから、相続税対策として役立つでしょう。
また、現物不動産投資の場合、相続発生時に当該不動産を分割しづらいことから、相続トラブルに発展してしまうケースも少なくありません。
対する小口投資であれば、分割しやすいことから相続トラブルの回避にも繋がります。
4.小口投資のデメリット
小口投資には複数のメリットがある半面で、当然ながらデメリットも存在します。また、デメリットだけではなく小口投資にはリスクも存在します。商品ごとにリスクを確認してから投資をすることをおすすめします。
デメリット1.実物不動産投資に比べリターンが低い
まず、そもそもの投資額が少ないことから一般的な不動産投資に比べ、リターンは少額になります。ある程度大きなリターンを狙っている人にはおすすめできません。
デメリット2.必ず購入できるとは限らない
また、不動産小口化商品は昨今人気が高まっていることもあって、購入希望者の増加から希望する商品に出資が叶わないこともあります。
そのため、不動産小口化商品だけで資産運用を完結させようとするよりは、他の投資手法も織り交ぜながら資金形成に役立てることをおすすめします。
5.少額投資なら投資初心者でも始めやすい
今回の記事では不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化投資商品についてお伝えしましたが、他にも少額から始められる投資として次のようなものが挙げられます。
- 株式累積投資
- 投資信託
- NISA・つみたてNISA
- 太陽光発電投資（太陽光発電ファンド）
また、上記のうち「太陽光発電投資（太陽光発電ファンド）」は他の投資に比べて収支計算が容易であり、中長期的な資産形成プランを建てたいと考えている方は一度検討する価値があるといえるでしょう。
なお、太陽光発電ファンドについては関連記事で詳しく紹介しています。
少額から投資OK｜太陽光発電ファンドの特徴・利益の仕組みを解説6.まとめ
少額投資は投資初心者が取り掛かりやすい投資ではあるものの、それぞれの投資対象につき、メリットやデメリットが存在します。
また、この記事では解説していませんが、商品ごとにリスクがあります。デメリットだけではなくリスクもよく確認をした上で投資することをおすすめします。仕組みや特徴も異なることから、自身の投資ニーズにあったものを選ぶようにしてください。
この記事が少しでも、参考になっていたら幸いです。
