最近、会社員の副業として不動産投資が注目を集めています。不動産投資は、上手くいけば長期に渡り安定した副収入が得られることに加え、居住用の不動産を保有でき、老後の生活の安心にもつながると人気を集めています。

ただし、不動産投資にはまとまった資金が必要となるためローンを組む不動産投資家が大半です。このため、少しでも収支計画が狂うと破綻するリスクがあります。

不動産投資の失敗例には、ある程度のパターンがありますので、これから不動産投資を検討する方に向けて、よくある不動産投資の失敗例を取りあげつつどのような点に注意すればいいかを解説します。

1.不動産投資の失敗とは

不動産投資の失敗例をみる前に、そもそも不動産投資の失敗とはどのような状態を意味するのか説明します。

1-1.購入から売却までの収支

不動産投資が失敗したと評価されるのは、「出口」とも呼ばれる売却時点までの収支がトータルで赤字となる場合です。

不動産投資による収益は、運用期間中の賃貸収入によるインカムゲインと、物件の売却により確定する売却益としてのキャピタルゲインの２つがあります。

このインカムゲインとキャピタルゲインを合算して、最終的な収益がプラスであれば不動産投資としては一応成功といえるでしょう。これに対し、トータルの収益がマイナスであればその不動産投資は失敗したことになります。

1-2.運用期間中の失敗

不動産投資は、賃料収入と売却益の合計でマイナスとならなければ失敗とまではいえません。したがって、運用期間中の賃料収入が赤字になることがあっても、トータルで見たときにプラスであれば失敗ではないというのが基本です。

ただし、不動産を投資用ローンで購入している場合には、空き室の長期化などにより賃料収入が入らない期間が長いと、そもそもローンの返済が滞り破綻することがあり得ます。

売却までの間に自己破産などの法的整理に至った場合には、将来的に売却益が出る可能性があったとしても不動産投資は失敗したことになるでしょう。

2.不動産投資で失敗する５つの理由

不動産投資が失敗となる事例には類似したパターンがあります。そこで、以下では不動産投資が失敗になってしまう理由を５つにわけて紹介します。

2-1.売却価格や賃料が想定よりも少なかった

先ほど、売却時点でトータルの収益がマイナスとなった場合に不動産投資は失敗と評価されるという話をしました。

実際に、トータルで収益がマイナスとなる事例としては、大きく分けて以下の2つがあります。

• 運用期間中の賃料が想定より少なかったケース
• 出口における売却金額が購入金額より大幅に低下するケース

1つ目の運用期間中の賃料が想定より少なくなるケースとしては、物件の経年劣化や入居者トラブルの発生などにより、購入した物件の成約賃料が当初の想定よりも低くなる事例が想定されます。

このほか、近隣に大型の賃貸住宅が建設されて賃貸物件が供給過多になるとか、購入した物件の隣に高層マンションができて日照が著しく阻害されるなど、外部環境が原因で想定外に賃料が下落することもあるでしょう。

2つ目の出口における売却金額が大幅に低下するケースとしては、例えば物件の保有期間が長期に渡る場合に物件の所在するエリアの人気度が次第に低下し、物件を売却する頃には売却金額が当初想定していたよりも下落することがあります。

また、よくあるのは税金等の計算上、ある時点で売却するシミュレーションを立てていたものの、その時期になって突然景気が悪化し、思った金額で売却できないという事例です。

このほか、不動産を取得した後の賃料収入や売却による収入からは、税金や経費が差し引かれることも理解しておく必要があります。

不動産投資では、税金や経費負担が思いのほか重いことがあるため、物件を購入する前に十分に収支のシミュレーションをしておかないと途中で赤字になるリスクがあるのです。

2-2.不動産投資用ローンの金利が高かった

不動産を購入する際に投資用のローンを組む場合は、金利に注意する必要があります。

例えば、ローン返済分を加味しない不動産投資の表面利回りが年5％の物件があるとした場合に、投資用ローンの金利が年3％だとしたら、単純計算ではありますが利回りの大部分をローンの利払いに充てることになります。

したがって、いくら収益性の高い物件を購入できたとしても、投資用ローンの金利が高い場合には、投資家が実際に手にすることができる実質利回りで見た場合にそれほど魅力的ではないことがあります。

このように、不動産投資においては、どの程度の金利でローンを調達できるかが非常に重要です。

なお、不動産投資における利回りの算定方法は、以下の記事で詳細に解説しています。

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そして、不動産投資用ローンの金利は、融資を受ける投資家の属性によって大きく異なるのが実情です。

例えば、大手企業の正社員や医師などであれば、通常よりも有利な金利でローンを組めることがあります。

このため、同じ物件に投資する場合でも、有名な不動産投資家や医師などの富裕層と一般の人とではローンの金利が異なります。

したがって、不動産投資に参入したとしても、有名な不動産投資家と同じだけの収益を手にできるわけではないと考えておいた方が良いでしょう。

この点は、誰が投資をしても手数料その他の条件が変わらないJ-REITや株式など有価証券への投資とは異なる実物不動産ならではのリスクといえます。したがって、有名な投資家などの事例を鵜呑みにしないことも不動産投資においては重要です。

2-3.入居者トラブルへの対応にコストがかかった

不動産投資に参入した投資家が想定外に頭を悩ませるのが、入居者トラブルです。

具体的には、入居者の賃料滞納、家財道具を室内に放置した夜逃げ、他の入居者とのトラブルなどがあります。

賃料滞納や夜逃げが発生した場合、不動産投資家はその期間中賃料収入を得られず赤字になります。

また、場合によっては裁判により解決せざるを得ないため、手間やコストがかさむ要因にもなるでしょう。

入居者によるトラブルは、一般的には入居者の属性が良くない場合に発生頻度が上がる傾向にあります。

したがって、安定的な収益を得たい場合には、入居者属性が良いと言われる高級マンションなどを投資対象とした方がよいことがあるのです。ただし、高級賃貸マンションは購入に要する金額が大きいため、総じて利回りは低くなる傾向にあります。

2-4.不動産を見極める力が足りなかった

実物の不動産は、株式などの有価証券と比較すると個別性が強いという特徴を持ちます。この世に、まったく同じ条件の不動産は存在しないためです。したがって、実物の不動産を購入する場合には、個々の不動産を見極める力が必要です。

不動産を見極める力を持った不動産業者がすすめる物件を購入すればいいのかというと、そうとも限りません。

不動産会社はそれぞれ独自の販売方針により物件を販売しているのであり、不動産会社が売りたい物件が投資家にとって良い物件とは限りません。

不動産会社にすすめられるまま購入することは不動産投資で失敗する典型的な事例であるため注意が必要になるでしょう。

不動産投資をする際には、不動産会社が言うことを鵜呑みにせず、投資家自身でも投資後にかかる経費や税金などを加味して収支のシミュレーションを行った上で不動産を購入することが大切です。

またそもそも、不動産そのものの価値を把握するためには関連法令を含めた一定の知識が必要になります。

例えば、戸建て住宅や更地の購入をする場合には、道路付けの問題が重要です。接道状況によってはせっかく建物を建設しようと土地を購入しても、建築自体ができないことがあります。

このほか、どのような建物を建設できるかは土地の所在する場所ごとに定められた容積率・建ぺい率、高さ制限などといった各種の規制を理解していなければなりません。

また、駅から遠い物件や地方の物件は購入価格が安いため、一見すると利回りが非常に高く算定されることがあります。

しかし、このような物件は一般的に空き室リスクが高く、ハイリスクです。

したがって、どのようにリスクヘッジするかといった具体的な対応策を持たずに、利回りだけを理由に安易に購入をすると赤字になり、不動産投資としては失敗となる可能性があります。

2-5.急な資金需要で安く売却せざるを得なかった

実物の不動産は流動性が高くありません。したがって、不動産を購入した後に急な資金需要でその不動産を売却して換金する必要が生じたとしても、簡単に現金化できないことは認識しておく必要があるでしょう。

都心にある物件など立地に優位性がある不動産であればまだしも、そうでない場合には長期間にわたり買い手が付かないことがあり得ます。

売り手側の事情で売り急ぐ場合には、買い手から足元を見られて相場より安く買い叩かれるようなこともあります。

また、売却したいタイミングで運悪く不動産市況が急速に悪化したような場合には、思ったような価格で売却できず、結果としてトータルの収支が赤字になることもあります。

3.まとめ

実物の不動産への投資は上手くいけば安定した賃料収入が長期的に得られるため、資産形成に役立つ面があるのは確かです。

もっとも、不動産投資は「不動産経営」とも呼ばれるように、一つの事業としての側面を持つため、投資判断一つとっても複雑かつ緻密な検討が必要です。また、運用期間中にも賃料収入を維持するためには入居者や空き室への対応など管理上の手間をかける必要が出てきます。

これらの対応を面倒に感じる場合には、実物の不動産への投資ではなく有価証券化されたJ-REITやその他の不動産ファンドへ投資するという選択肢もあります。どのような投資をするにしてもリスクは存在していますので、投資判断の前にリスクをよく検討しておくことが大切です。

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