投資に関心をお持ちの方は、不動産の「サブリース」を検討される機会があるかもしれません。

サブリースとは、マンションなどの物件を不動産業者（サブリース業者）に一括で賃貸し、サブリース業者から借主（入居者）へ転貸する物件の「転貸借」を利用した運営方法です。

ただサブリースはリスクも高いので注意しましょう。

近年ではサブリースに関する不祥事が目立ったために規制法の制定が決定し、新たな動きも起こっています。

これからサブリースを利用するなら、リスクを含めて正しい知識をもっておく必要があるでしょう。

今回はサブリースの法的問題や新しい規制法について解説します。

1.サブリースとは

そもそもサブリースとはどういったものでしょうか。まずはサブリースの仕組みを解説します。

1-1.サブリースの仕組み

サブリースとは、サブリース業者が物権所有者（オーナー）から物件を一括で借り上げて、入居者を見つけて転貸する方式の賃貸借契約です。通常の不動産賃貸では、オーナーが直接入居者と契約して物件を貸します。一方、サブリースの場合には所有者がサブリース業者に物件を貸し、サブリース業者が入居者と契約して物件を利用させます。

このように、サブリースにはオーナーと入居者が直接賃貸借契約を締結せず、サブリース業者が間に入って「転貸（又貸し）」する特徴があるのです。

サブリースの場合、入居者は家賃をサブリース業者に払うので、オーナーは直接受け取りません。サブリース業者がオーナーに毎月の家賃を払います。

入居者がいてもいなくてもサブリース業者はオーナーに対する家賃支払い義務があるので、「空き室リスクなし」に物件を運営できるメリットがあるともいえます。

一方で、サブリース業者は手数料をとるので、オーナーが受け取る賃料は入居者が支払う賃料より安くなる点がデメリットです。

1-2.マスターリースとサブリースの違い

サブリースに関連して「マスターリース」という言葉があります。マスターリースとは、「サブリース業者とオーナーとの賃貸借契約」です。

つまり、正確にはオーナーとサブリース業者の契約は「マスターリース」であり、「サブリース」は本来「サブリース業者と入居者の契約」を意味します。

マスターリース

オーナーとサブリース業者の賃貸借契約

サブリース

サブリース業者と入居者の賃貸借（転貸借）契約

ただ一般的にはオーナーとサブリース業者との契約もまとめて「サブリース」とよばれているケースが多いので、この記事でもとくに区別せずに「サブリース」と表記していきます。

2.サブリースの法的問題

近年サブリース界隈で不祥事も多く発生したので、「リスクが高い」などマイナスイメージをお持ちの方も多いかもしれません。

実際には、サブリース自体に法的な問題があるわけではありません。ただしサブリース業者による運用方法に問題が多かったため、トラブルが発生しました。

以下でサブリースにおいてどういった問題が発生したのか、みていきましょう。

2-1.契約前に正しく説明をしない（虚偽説明による勧誘）

契約を締結する前には、お互いに契約内容について正しく理解しておく必要があります。

サブリースを勧誘するなら、業者側はリスクも含めてオーナーへ説明をしなければなりません。

しかし実際にはサブリース業者が契約前に虚偽の説明をしたり重要なことを伝えなかったりしたため、問題が発生しました。

2-2.一方的な条件変更

サブリース業者がオーナーを勧誘して契約を締結させるときには、「30年間家賃を保証します」などと説明をする例が多々ありました。

しかし実際には契約後2年程度が経過すると、契約の更新をして家賃の切り下げを要求する例が多々ありました。

2-3.契約を打ち切られる

当初の説明では「30年間家賃を保証します」と言っていたのに、サブリース業者の方から一方的に契約を打ち切ったり、敷金や礼金を持ち逃げしたりするケースもありました。

2-4.サブリース業者が経営破たん

サブリース業者がずさんな管理をして賃貸経営がうまくいかなくなり、サブリース業者自身が経営破たんする例もありました。

オーナーと入居者との間には直接の契約関係がないので、サブリース業者が破綻するとオーナーは入居者に直接連絡をとって、直接の賃貸借契約を締結しなおさねばなりません。

入居者が混乱して家賃が支払われなくなったり、不信感を抱いて退去してしまったりして、オーナーも入居者も大変迷惑しました。

またサブリース業者がきちんと入居者を入れていなかったため、業者の破綻後にオーナーが状況を調べてみると空き室が目立つ、というケースも少なくありませんでした。

2-5.サブリース側から「家賃減額請求」が可能

法律上、賃貸物件の借主は貸主に対し「家賃減額請求」が可能です。

家賃減額請求とは、物件の賃料が景気の情勢や周辺の相場と一致せず高額な場合に、適正な金額まで家賃を減額するよう要求する権利です。

オーナーが減額に合意しない場合、サブリース業者は裁判所で訴訟を申し立てて強制的に減額できます。

このように、法律上家賃減額請求権が認められるにもかかわらず、一部のサブリース業者はオーナーに「30年間家賃保証」などと言って勧誘していたのですから、悪質といえるでしょう。

2-6.サブリース契約の解除には「正当事由」が必要

サブリース契約はオーナーにとって不利な内容が多く含まれています。

それであれば、オーナー側から契約を解除すればよいと考えるかも知れません。しかしオーナー側から契約を解除するのは簡単ではありません。

法律上、賃貸人が賃貸借契約を解除したり更新を拒絶したりするには「正当事由」が必要だからです。

正当事由はかなり厳しく判断されるので、「単にオーナーが自分で物件を使いたい」という程度の理由では解除できません。

サブリース業者側の管理方法に著しい問題がある

オーナー側に物件を必要とする、やむにやまれぬ事情がある

上記のような事情があってなおかつ立退料を払うなどの対応をしないと正当事由は認められにくいでしょう。

いったんサブリース契約をしてしまったら、オーナーが損失回避のために契約を解除しようとしても難しくなってしまうのです。

2-7.高額なローンによる「自己破産」リスク

サブリースを利用する際、多くのオーナーは高額なローンを組んで物件を購入・建築します。

借入額が数千万円、1億円以上となるケースも少なくありません。

それにもかかわらず一方的に家賃を切り下げられたりサブリース業者が倒産したりするとオーナーはローンを払えず、最終的には自己破産するしかなくなります。現実にサブリースの運営に失敗して自己破産を余儀なくされた不動産投資家も大勢います。

3.サブリースのトラブル事例

サブリースの法的な問題が顕著にあらわれたトラブル事例が1つあるので、ご紹介します。

かぼちゃの馬車事件

「かぼちゃの馬車」という女性向けのシェアハウスを運用していたスマートデイズというサブリース業者が引き起こした事件です。

スマートデイズは不動産投資家に声をかけてかぼちゃの馬車シリーズ物件を建築させたり購入させたりして、自社がサブリース業者として間に入り収益を上げていました。

しかし、内情として入居者の募集管理はずさんで、空き室が目立つ物件も多々あったのです。

しばらくはオーナーから集めた資金を回して運営していましたが、やがて経営破たんしてオーナーに「これ以上家賃を支払えない」と宣言する通知を送りました。その後裁判所に民事再生を申し立て、やがては破産に至りました。

その後の調査によると、スマートデイズはオーナーにかぼちゃの馬車の物件を建てさせるときに本来より高額な建築費用を払わせて、差額（キックバック）を建築会社から受け取っていたと判明したのです。

オーナーは本来なら不要な高額な建築費用を支払い、高額なローンを組まされたことになります。

また銀行と結託してオーナーの収入書類等をねつ造し、不正融資を受けていたことも明らかになっています。

このように、本来の収入では借りられないような高額なローンを借りさせられて、スマートデイズが破綻して家賃収入を得られなくなったため、自己破産せざるを得なくなったオーナーも少なくありませんでした。

かぼちゃの馬車事件により、サブリースの危険性があらためて問題視され、国としても対策が必要と考えるようになったのです。

4.サブリース規制の法律

2020年になり、サブリースを規制する法律案の議論が行われました。

その結果、2020年6月12日「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が可決成立しました。これは主にサブリース業者や運営に規制をかける法律です。年内にも一部施行される予定となっています。

主な規制内容

サブリース規制法の主な内容は、以下の通りです。

サブリース（マスターリース）契約締結時の不当な勧誘禁止

サブリース業者がオーナーにサブリース（マスターリース）の勧誘を行うとき、不当な勧誘をしてはなりません。たとえば「30年間家賃保証」などは「過大広告」と考えられるので、できなくなる可能性が高いといえるでしょう。サブリースに伴うリスクも説明しなければなりません。

重要事項説明を義務づける

サブリース業者がオーナーとサブリース契約をするとき、業者はオーナーへ一定の重要事項を説明しなければなりません。宅建業者が不動産の仲介業で行うのと同じように、サブリース業者もオーナーへ「重要事項説明書」を交付して、誤解のないように対応する必要があります。

賃貸管理業者の登録制度

新法により、サブリースを含めた賃貸管理業に「登録制度」がもうけられます。これまでは誰がサブリース業を行うのも自由でしたが、今後は登録が必要になります。国の管理下におかれるので、業者の淘汰が進み運営の適正化も期待されるでしょう。

また登録管理業者は、定期的に物件の管理状況をオーナーに報告しなければなりません。自社の財産とオーナーから預かっている家賃や敷金等の財産は分別して管理しなければならない義務も課されます。

違反者に対するペナルティや罰則

サブリース業者がサブリース規制法に違反すると、行政指導されたり業務停止命令を受けたりする可能性があります。業務停止になったら営業ができなくなるので、多くの業者は法律に従うでしょう。

悪質なケース、無登録で賃貸管理業を行った場合などには、刑事罰も適用される可能性があります。

まとめ

サブリースの利用は慎重に

サブリースには規制法が新設されたとはいえ、まだまだ先の見えない状況です。

当初の賃料を高く設定してオーナーに高額な物件を建てさせ、数年後に賃料の減額請求を要求する悪質な業者も存在します。

また家賃が高い場合、サブリース業者は相場より高い家賃で入居者を集める必要がありますが、それではなかなか入居者が集まりにくく空き室は増えやすくなるでしょう。

不動産投資に挑戦するならサブリースを過信せず、自分でニーズやエリアなどの市場調査を行い、賃貸マンション・アパートの適地であると確認してから慎重に事業計画を立てる必要があります。

販売業者の提案する事業計画を鵜呑みにせず「サブリースを利用しなくても適切に不動産経営ができる」程度の優良物件を選びましょう。

また投資対象は不動産ばかりではありません。金融商品や太陽光ファンドなどもあるので、ニーズに応じたものを選択して賢く資産運用してみてください。

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